Zakup luksusowego apartamentu w rejonach turystycznych – czy warto?

Posiadanie drugiego domu w malowniczej, turystycznej miejscowości – czy to nad Bałtykiem, w sercu Tatr, czy na Mazurach – dla wielu stanowi synonim sukcesu i spełnienia marzeń. Obraz porannej kawy na tarasie z widokiem na falujące morze lub ośnieżone szczyty jest niezwykle kuszący. Jednak za tą idylliczną wizją kryje się poważna decyzja finansowa, której fundamenty muszą opierać się na czymś więcej niż tylko emocjach. 

Zakup luksusowego apartamentu w rejonach turystycznych to złożony proces inwestycyjny; to lokata kapitału, która może być zarówno źródłem znacznych dochodów, jak i niemałych wyzwań. Czy zatem taka operacja jest rzeczywiście opłacalna?

Potencjał inwestycyjny w liczbach

Głównym motorem napędzającym rynek nieruchomości premium w kurortach jest potencjał generowania przychodów z wynajmu krótkoterminowego. W szczycie sezonu obłożenie w atrakcyjnych lokalizacjach potrafi sięgać niemal stu procent, a stawki za dobę nierzadko przewyższają te znane z dużych metropolii. 

Na papierze, prognozy wyglądają obiecująco. Analitycy rynku wskazują, że roczne stopy zwrotu (ROI) w popularnych kurortach nadmorskich czy górskich mogą wahać się w przedziale od 4% do 7% netto, co przyciąga kapitał poszukujący alternatywy dla niestabilnych rynków finansowych.

Jednakże ten rynek ma dwie twarze. Sezonowość jest jego największym atutem i jednocześnie fundamentalną słabością. Intensywne przychody generowane przez kilka letnich lub zimowych miesięcy muszą pokryć koszty utrzymania nieruchomości przez cały rok. To trochę jak posiadanie wyścigowego samochodu – dostarcza ekscytujących wrażeń, gdy działa na pełnych obrotach, ale jego utrzymanie w garażu bywa kosztowne. 

Poza sezonem, który nad morzem trwa efektywnie dwa miesiące, a w górach dzieli się na okres letni i zimowy, obłożenie może spaść do poziomu 20-40%. Sukces inwestycji zależy więc nie tylko od lokalizacji, ale również od profesjonalnego zarządzania, które potrafi zoptymalizować dochody także w okresach mniejszego zainteresowania.

Co kryje się pod powierzchnią luksusu?

Entuzjazm związany z potencjalnymi zyskami często przesłania realne koszty. Właściciel luksusowego apartamentu musi liczyć się z wydatkami znacznie przewyższającymi standardowe opłaty. Stwierdzenie o „podwyższonych kosztach” to eufemizm. Należy przygotować się na konkretne obciążenia.

• Czynsz administracyjny: W budynkach z udogodnieniami takimi jak basen, strefa spa, siłownia czy całodobowa recepcja, miesięczne opłaty za utrzymanie części wspólnych wynoszą często od 15 do nawet 25 zł za metr kwadratowy.
• Prowizja operatora: Profesjonalne zarządzanie najmem nie jest darmowe. Operatorzy pobierają zazwyczaj prowizję w wysokości 20-30% od wygenerowanego przychodu brutto.
• Koszty stałe: Do tego dochodzi coroczny podatek od nieruchomości, kosztowne ubezpieczenie obiektu o wysokim standardzie oraz fundusz remontowy.

Realistyczne podejście do analizy finansowej, uwzględniające wszystkie te czynniki, jest absolutnie kluczowe dla uniknięcia rozczarowania. To nie jest inwestycja pasywna w pełnym tego słowa znaczeniu; wymaga ona stałego nadzoru i kalkulacji.

Zarządzanie najmem: wybór modelu i operatora

Decydując się na wynajem, inwestor staje przed wyborem modelu współpracy z firmą zarządzającą. Najpopularniejsze są dwie opcje, każda z innymi implikacjami finansowymi. Pierwsza to umowa z podziałem przychodów, gdzie właściciel dzieli się zyskiem z operatorem. Model ten oferuje potencjalnie wyższy zwrot, ale przenosi na inwestora pełne ryzyko rynkowe – w słabym sezonie zarobek może być znikomy.

Alternatywą jest umowa z gwarantowanym czynszem. W tym scenariuszu operator wypłaca właścicielowi stałą, z góry określoną kwotę co miesiąc, niezależnie od faktycznego obłożenia. Gwarantuje to stabilność i przewidywalność dochodów, jednak kosztem niższego potencjalnego zysku.

Kluczową kwestią są również tzw. pobyty właścicielskie. Zazwyczaj są one limitowane – właściciel może korzystać ze swojego apartamentu przez określoną liczbę dni w roku (np. 14-28), często z wyłączeniem najbardziej obleganych terminów, takich jak szczyt wakacji czy okres świąteczno-noworoczny.

Analiza porównawcza lokalizacji: morze, góry czy Mazury?

Wybór regionu ma fundamentalne znaczenie dla strategii inwestycyjnej.

• Nadmorskie kurorty: Charakteryzują się ekstremalną sezonowością, z koncentracją przychodów w lipcu i sierpniu. Stawki dobowe są wówczas najwyższe w skali kraju, ale przez pozostałe dziesięć miesięcy apartament generuje znacznie niższe lub zerowe dochody.
• Regiony górskie: Posiadają dwa wyraźne sezony – zimowy (narciarstwo) i letni (turystyka piesza), co stabilizuje przepływy finansowe w skali roku. Są bardziej odporne na kaprysy pogody niż wybrzeże.
• Mazury: Przeżywają intensywny, choć stosunkowo krótki sezon letni. Coraz większą popularność zyskują jednak jako cel weekendowych wyjazdów wiosną i jesienią, co stopniowo wydłuża okres wynajmu.

Kwestie prawno-podatkowe

Ignorowanie aspektów prawno-podatkowych to prosty przepis na finansową katastrofę. Przychody z najmu krótkoterminowego podlegają opodatkowaniu. Inwestor ma zazwyczaj do wyboru ryczałt od przychodów ewidencjonowanych lub opodatkowanie na zasadach ogólnych. Wybór optymalnej formy zależy od skali działalności i wysokości ponoszonych kosztów.

Istotną korzyścią przy zasadach ogólnych jest możliwość amortyzacji nieruchomości. Odpisy amortyzacyjne, stanowiące odzwierciedlenie zużycia budynku, mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu, co realnie obniża podstawę opodatkowania. Należy również pamiętać o kwestii VAT – po przekroczeniu progu przychodów (obecnie 200 000 zł rocznie) właściciel jest zobowiązany do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT.

Inwestycja w styl życia czy dywersyfikacja portfela?

Nie można jednak sprowadzać decyzji o zakupie luksusowego apartamentu wyłącznie do arkusza kalkulacyjnego. Dla wielu nabywców równie ważna jest wartość pozafinansowa. Taka nieruchomość to prywatny azyl, miejsce ucieczki od codzienności, dostępne na wyciągnięcie ręki. To także symbol statusu i prestiżu.

Właśnie dlatego wybór odpowiedniej nieruchomości, czy to wakacyjnego azylu, czy miejskiej rezydencji, wymaga dogłębnej znajomości rynku. Wsparcie ekspertów pomaga analizować nie tylko samą nieruchomość, ale i potencjał inwestycyjny danej mikrolokalizacji. W portfelu agencji premium znajdują się zarówno luksusowe nieruchomości na sprzedaż i wynajem w topowych lokalizacjach, jak i ekskluzywne domy na sprzedaż w Warszawie, które stanowią alternatywną, często stabilniejszą formę lokaty kapitału opartą na najmie długoterminowym. 

Przykładem firmy, która kompleksowo podchodzi do takich inwestycji, jest Signature Estates.

Signature Estates to firma specjalizująca się w rynku nieruchomości premium, oferująca wyjątkowe mieszkania i domy w topowych lokalizacjach w Polsce, takich jak Warszawa, Kraków i Gdynia. Firma koncentruje się na budowaniu trwałych relacji z klientami, wspierając ich na każdym etapie procesu zakupu lub wynajmu. Działalność Signature Estates opiera się na wartościach takich jak pasja, zaufanie i innowacja, a jej doświadczony zespół doradców z ponad dziesięcioletnim stażem w branży luksusowych nieruchomości dąży do dostarczania wyjątkowych doświadczeń i pomagania klientom w znalezieniu ich wymarzonego miejsca.

Coraz częściej świadomi inwestorzy, korzystając z doradztwa takich agencji, dywersyfikują portfel, łącząc apartament wakacyjny z nieruchomością w stolicy, taką jak penthouse na sprzedaż w Warszawie, generujący stały dochód i mniejsze wahania sezonowe.